1. ISTCGCAP
  2. Всі випуски
  3. Випуск 82, 2015
  4. Впровадження методики кластеризації для побудови економіко-математичних регресивних моделей оцінки нерухомості

Впровадження методики кластеризації для побудови економіко-математичних регресивних моделей оцінки нерухомості

ISTCGCAP.
2015;
Випуск 82, Номер 82
: стоp. 110-135
https://doi.org/10.23939/istcgcap2015.02.110
Надіслано: Вересень 21, 2015
Автори:
  1. Юрій Губар
1
Національний університет “Львівська політехніка”

Мета. Актуальною є проблема використання методики кластеризації для побудови економіко-математичних регресивних моделей оцінки нерухомості. Метою дослідження є побудова економіко-математичних моделей методами регресивного аналізу, що дасть змогу встановити не тільки найкращу оціночну модель для цієї конкретної вибірки, але й встановити принципи моделювання вартості об’єктів нерухомості на основі відомих цін аналогів. Реалізацію алгоритму регресивного аналізу необхідно розпочати з побудови матриці вибіркових парних коефіцієнтів кореляції. Обчислення та аналіз коефіцієнтів кореляції дозволять встановити зв’язок вартості з кожним із чинників [МСО-1, 2006; МСО-2, 2006; НС-1, 2003; НС-2, 2004]. Методика. Методика ґрунтується на застосуванні методу дендрограм (алгоритми алгомеративно-ієрархічного кластерного аналізу) з використанням просторово стиснених чинників (лінійних комбінацій вихідних чинників). З метою вибору методу групування об’єктів нерухомості доцільно провести порівняльний аналіз та тестування різних методів кластерного аналізу. Результати. Виконані дослідження доводять важливість застосування методики кластеризації для впровадження в Україні масової оцінки нерухомості. Якість економіко-математичних моделей визначають характеристики адекватності, стійкості та корисності моделі, які можна трактувати як погодження інформації, що описує функціональні можливості моделі. Наукова новизна. Виконані дослідження дають змогу отримувати кінцеві оціночні моделі для оцінювання неоцінених об’єктів будь-якого кластеру. Побудова моделі передбачає ретельне збирання ринкової інформації і детальне аналітичне опрацювання. Під час побудови моделі з метою отримання опти­мального варіанта моделі, що дасть змогу уникнути недоврахування наявних чинників та не допустить включення в модель надто великої кількості змінних, пропонується зменшити кількість чинників з використанням багатокрокового регресивного аналізу. Практична значущість. У роботі виконано практичну реалізацію теоретичних розробок. Здійснено побудову оціночних моделей методами регресивного аналізу і перевірку якості оцінки на прикладі відібраного кластеру (садибна забудова) Львівського регіону. Представлене в роботі дослідження доцільно застосовувати для населених пунктів України [Губар Ю., 2012].

оцінка нерухомості
економіко-математичне моделювання
методика кластеризації
регресивні моделі
  1. Міжнародні стандарти оцінки МСО-1. Ринкова вартість як база оцінки. Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна (IVSC), 2006 р.
  2. Міжнародні стандарти оцінки МСО-2. Загальні по­няття і принципи оцінки. – Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна (IVSC), 2006 р.
  3. Національний стандарт № 1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затверджений по­ста­новою Кабінету Міністрів України від 10.09. 2003 р. №  1440.
  4. Національний стандарт № 2 “Оцінка нерухомого майна”, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. №  1442.
  5. Губар Ю. Розробка підходів і методів кадастрової оцінки нерухомості населених пунктів / Ю. Гу­бар // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2012. – №  ІІ (24) – 146–150.
  6. Перович Л. М. Оцінка нерухомості : навч. посіб. / Л. М. Перович, Ю. П. Губар. – Львів :  Націо­нальний університет “Львівська політех­ніка”, 2010. – 296 с.
  7. Губар Ю. Вплив ринкових факторів на вартість зе­мель в локальних районах міста Львова / Ю. Гу­бар // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2008. – №  ІІ(16). – С. 157–162.
  8. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Харрисон Генри [Пер. с англ. ] – М. : РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.
  9. Организация оценки и налогообложения недвижи­мости / под ред. Джозефа К. Эккерта. – М. : Рос­сийское общество оценщиков, Академия оценки, Стар Интер, 1997. – Т. 1. – 382 с. – Т. 2 – 442 с.
  10. Организация оценки недвижимости / под общ. ред. Дж. К. Эккерта. – М., РОО, 1999 – 325 с.
  11. Губар Ю. Дослідження кінцевих результатів коригування вартості об’єктів нерухомості в порівняльному підході / Ю. Губар // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2013. – №  ІІ(26). – С. 117–121.
  12. Губар Ю. Визначення коефіцієнтів коригування за просторовими критеріями в порівняльному підході / Ю. Губар // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – 2013. – №  І(25). – С. 128–133.
  13. Губар Ю. Застосування багатовимірної моделі методу парних продаж для дослідження ринкової вартості об’єктів комерційної нерухомості на рівні обласного центру / Ю. Губар // Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвідомчий наук.-техн. зб. – 2012. – №  76. – С. 133–136.
  14. Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms.–Third Edition. Barron’s Educational Series, Inc., New York, 2012.
  15. Jack P. Friedman, Nicolas Ordway. Income Property Appraisal and Analysis. – American Society of Appraisers. – Prentice Hall, New Jersey, 2013.
  16. The Appraisal of Real Estate. Twelfth Edition – Chicago: Appraisal Institute, 2011. – 759 p.