Побудова моделі визначення ставки дисконту методом ринкової екстракції

Мета. Актуальною є проблема визначення ставки дисконту для кадастрової оцінки нерухомості населених пунктів. Ставка дисконту – найскладніша величина (характеристика), яка необхідна для визначення ринкової вартості нерухомості. Термін “ставка дисконту” (discount rate) визначила Американська спілка оцінювачів, як коефіцієнт, що його використовують для розрахунку поточної вартості грошової суми, яка буде виплачуватися у майбутньому. У випадку оцінки об’єктаа нерухомості ця ставка – це норма рентабельності на вкладений капітал. Інвестор її очікує під час отримання майбутніх доходів з урахуванням ризику отримання. Методика. Методика ґрунтується на аналізі норм прибутку, які отримуються власниками об’єктів-аналогів, що, на нашу думку, є дуже надійним і доказовим, оскільки відображає процеси, які безпосередньо відбуваються на ринку нерухомості. Для застосування цієї методики необхідна достовірна інформація про велику кількість реальних угод продаж нерухомого майна на локальному ринку нерухомості і тому ми пропонуємо удосконалення методу визначення ставки дисконту, побудованого на основі статистичної обробки величин норм рентабельності об’єктів нерухомості з використанням засад ринкового методу екстракції [МСО-1, 2006; МСО-2, 2006; НС-1, 2003; НС-2, 2004]. Результати. Виконані дослідження доводять впливовість на величину ставки дисконту таких дисконтоутворювальниих чинників: віддаленості від центру міста; тип об’єкта; загальна площа об’єкта; стан об’єкта; величина об’єму необхідної реконструкції об’єкта; показник оптимальності розташування об’єкта. Наукова новизна. Виконані дослідження доцільно застосовувати для визначення ставки дисконту типових об’єктів. Кожний великий населений пункт, район, область мають свої особливості формування ринку нерухомості, і відповідно, потребують побудови своїх власних моделей. Побудова моделі передбачає ретельне збирання ринкової інформації і детальне аналітичне опрацювання. Дослідження дають змогу визначати ставку дисконту через порівняння з нормою рентабельності об’єктів-аналогів, а статистичні методи – привести всі значення ставок дисконту до ставок об’єктів, які є аналогічними до об’єкта оцінки. Практична значущість. Дослідження дають моживість визначати ставку дисконту за чинниками, якими об’єктивно володіє сам об’єкт оцінки, а не через суб’єктивну оцінку відмінностей інвестиційної привабливості об’єкта оцінки від ідеалу, що якісно відрізняє використаний метод від інших методів визначення ставки дисконту і дає змогу отримати коректні і обґрунтовані характеристики об’єкта оцінки. Подані в роботі дослідження можна застосовувати для більшості населених пунктів України з метою достовірного визначення ринкової та кадастрової вартості нерухомості [Губар Ю., 2012].