TМета. Актуальним є вирішення проблеми розрахунку сукупного зносу об’єкта нерухомості, а особливо зовнішнього зносу, як мало дослідженого і описаного у наукових публікаціях. Недоліком існуючих методів (окрім методу парних порівнянь) визначення зовнішнього зносу є необхідність накопичення оцінювачем великої кількості даних продажу або оренди аналогічних об’єктів нерухомості, що у сучасних ринкових умовах України досить складно здійснити. Запропоновано методи дослідження зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості, які вимагають меншого об’єму таких даних [МСО, 2017; НСО-1, 2003; НСО-2, 2004]. Методика. В оцінці нерухомості знос розглядається як важливий чинник для визначення вартості будівель і споруд витратним підходом та визначається як втрата корисності, а отже і вартості за будь-яких причин [Kharryson, 1994; Ekkert, 1997]. При цьому предметом дослідження і аналізу є потенційний валовий дохід від здачі в оренду нерухомості; втрати від недоотримання орендних платежів; можливість отримання додаткового прибутку та операційні витрати, тобто чистий операційний дохід. В цьому випадку вони повинні служити ринковим доказом рівня дохідності оцінюваної нерухомості. Результати. Сьогодні величина зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості визначається із використанням великої кількості ринкових даних. Загалом ринкове зіставлення є ключовим для визначення ступеню сукупного знецінення існуючих поліпшень в порівнянні з новими. За суттю, сукупне знецінення є різницею між вартістю заміщення або відновною вартістю і ринковою вартістю поліпшень, а залишкова вартість заміщення земельних поліпшень – це різниця між ціною продажу нерухомості і ринковою вартістю землі. Виконано дослідження пов’язані із розробленням нових методів оцінки зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості. В статті доведено, що з метою удосконалення методології оцінки нерухомості та визначення зовнішнього зносу необхідно використовувати нові методи, які дозволять оцінювачам уникнути суб’єктивності у розрахунках та відповідно «юридичної вразливості» отриманих результатів. Наукова новизна. Існуючі методи щодо оцінки зовнішнього зносу не завжди відповідають сучасним вимогам ринку нерухомості і необхідно розробляти нові методи, які матимуть переваги над методами , що широко застосовуються на практиці. Впроваджено нові методи розрахунку зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості важливо для удосконалення методології оцінки для сучасного ринку нерухомості України. Практична значущість. В роботі виконано практичну реалізацію теоретичних розробок. Дослідження дозволяють отримати математичні залежності для встановлення коректних і обґрунтованих коефіцієнтів зовнішнього зносу на об’єкти спеціалізованої нерухомості. Представлені в роботі дослідження доцільно застосувати для визначення зовнішнього зносу спеціалізованої нерухомості з метою розрахунку залишкової вартості заміщення або залишкової вартості із подальшим розрахунком її ринкової вартості [Губар, 2014, Перович, Губар, 2016].
- Губар Ю. Дослідження впливу сукупного зносу на кадастрову вартість нерухомості населених пунктів. / Губар Ю., Губар А. // Науковий вісник Ужгородського університету Серія «Географія. Землеустрій. Природокористування. Ужгород. – 2014. Вип.3. – С. 178-190.
- Драпіковський О. І. Оцінка нерухомості: навчальний посібник / Драпіковський О. І, Іванова І. Б., Крумеліс Ю. В. – Київ: ТОВ «Сік Груп Україна», 2015. – 424с.
- Кірічек Ю.О. Оцінка земель: навчальний посібник / Кірічек Ю.О.– Дніпропетровськ: Літограф, 2016. – 454 с.
- Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: підручник / Ю. Ф. Дехтяренко, М. Г. Лихогруд, Ю. М. Манцевич, Ю. М. Палеха – Київ: „Профі”, 2002. – 256с.
- Міжнародні стандарти оцінки МСО-1. Ринкова вартість як база оцінки. Міжнародний комітет зі стандартів оцінки майна (IVSC), 2017 р.
- Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440.
- Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. № 1442.
- Организация оценки в налогообложении недвижимости / под ред. Д. К. Эккерта – M., РOO, 1997. – T. 1. – 382 с. – T. 2 – 442 с.
- Организация оценки недвижимости / под ред. Д. К. Эккерта. – M., РOO, 1999 – 325 с.
- Оценка рыночной стоимости машин и оборудования: учебно-практическое пособие / под ред. В. М. Рутгайзера. М.: Дело, 1998. – 488с.
- Перович Л. М. Оцінка нерухомості: навчальний посібник (друге видання) / Перович Л. М., Губар Ю. П. – Львів: Національний університет „Львівська політехніка”, 2016. – 303 с.
- Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: учебн. пособ. / Харрисон Г. С. [перев. с анг.] – M.: Мособлполиграфиздат, 1994. – 231 с.
- Jack P. Friedman, Jack C. Harris, J. Bruce Lindeman. Dictionary of Real Estate Terms.–Third Edition. Barron’s Educational Series, Inc., New York, 2012.
- Jack P. Friedman, Nicolas Ordway. Income Property Appraisal and Analysis. -American Society of Appraisers,–Prentice Hall, New Jersey, 2013.
- McKenzie M. Betts R. Essentials of Real Estate Economics // 3th ed. – New Jersey: Prentice Hall, Englewood Cliffs. – 1992. – 336 p.
- Ventolo W., Wiiliams M. Fundamentals of Real Estate Appraisal // 9th ed. – Chicago: Dearborn Real Estate Education. – 2005. – 445 p.